Le système de plus-values à Chypre est l'un des plus favorables de l'UE. L'impôt sur les plus-values (CGT) de 20% ne s'applique qu'aux gains provenant de la cession de biens immobiliers situés à Chypre. Tous les autres gains en capital — actions, obligations, fonds, cryptomonnaies (8% forfaitaire), participations dans des sociétés étrangères — sont exonérés.
Ce qui est imposable et ce qui ne l'est pas
Imposable (20% CGT) : Vente d'un bien immobilier situé à Chypre, vente d'actions d'une société détenant principalement des biens immobiliers chypriotes. Exonéré : Plus-values sur actions, obligations, fonds d'investissement (0%), plus-values sur immobilier à l'étranger (0%), cryptomonnaies (8% forfaitaire séparé depuis 2026).
Abattements CGT
Résidence principale : 85 430 EUR d'abattement (une fois dans la vie). Terrain agricole : 25 629 EUR. Ces abattements rendent les petits gains immobiliers effectivement exonérés.
L'avantage pour les Non-Dom
L'exonération des plus-values sur les valeurs mobilières est particulièrement précieuse. Un portefeuille d'actions internationales de 2 millions EUR générant 10% de rendement annuel (200 000 EUR) serait imposé à 26,4% en Allemagne (52 750 EUR). À Chypre : 0%. Économie annuelle : 52 750 EUR.
Questions fréquemment posées
Non. Depuis 2026, les gains crypto sont soumis à un impôt forfaitaire séparé de 8%, pas à la CGT de 20%.
En savoir plus : Crypto, Avantages fiscaux.
Ce qui est imposé et ce qui est exonéré
Le régime d'impôt sur les plus-values de Chypre est remarquable pour ce qu'il ne taxe pas plutôt que pour ce qu'il taxe. L'IPV de 20 % s'applique uniquement aux plus-values provenant de la cession de biens immobiliers (terrains et bâtiments) situés à Chypre, et aux plus-values provenant de la cession d'actions de sociétés dont la valeur dérive principalement (plus de 50 %) de biens immobiliers chypriotes. Tout le reste — plus-values sur actions, obligations, titres, options, futures, actifs crypto, biens immobiliers étrangers — est soumis à une taxe forfaitaire de 8 % (depuis 2026).
Cette structure crée une opportunité de planification claire : les plus-values d'investissement provenant d'instruments financiers et d'actifs étrangers sont entièrement exonérées d'impôt à Chypre, tandis que les plus-values immobilières sont imposées à un taux modéré de 20 % avec des déductions et abattements généreux. Pour les investisseurs et traders traitant principalement des titres, le taux zéro sur les plus-values est l'une des caractéristiques les plus puissantes du système fiscal chypriote.
Exonéré de l'IPV : Actions de sociétés cotées et non cotées (quelle que soit la juridiction), obligations et titres de créance, options et futures, cryptomonnaies et actifs numériques, parts de fonds d'investissement, plus-values provenant de la cession de biens immobiliers étrangers (imposées dans la juridiction du bien, pas à Chypre) et plus-values provenant de la cession de véhicules à usage personnel.
Soumis à l'IPV de 20 % : Plus-values provenant de la cession de biens immobiliers à Chypre (terrains, bâtiments, appartements), plus-values provenant de la cession d'actions de sociétés dont la valeur dérive principalement de biens immobiliers chypriotes, et plus-values provenant de la cession de droits sur des biens immobiliers chypriotes.
Calcul de l'IPV : Abattements et déductions
Le calcul de l'IPV suit une méthodologie spécifique qui peut réduire considérablement la plus-value imposable :
Étape 1 — Déterminer le produit de la cession : Le prix de vente réel ou, si le Département des impôts considère que le prix n'est pas de pleine concurrence, la valeur marchande au moment de la cession.
Étape 2 — Déterminer la base de coût : Le coût d'acquisition original, indexé pour l'inflation du 1er janvier 1980 à la date de cession. L'indice d'inflation est publié par le Service statistique chypriote. Pour les biens acquis avant 1980, la valeur au 1er janvier 1980 est utilisée comme base de coût. Cette indexation peut réduire considérablement la plus-value imposable, en particulier pour les biens détenus pendant de nombreuses années.
Étape 3 — Déduire les dépenses admissibles : Frais de transfert payés à l'acquisition, frais juridiques liés à l'acquisition et à la cession, améliorations et ajouts au bien (documentés par des reçus) et intérêts payés sur les prêts utilisés pour acquérir ou améliorer le bien (jusqu'à la date à laquelle le bien génère des revenus ou est vendu).
Étape 4 — Appliquer les abattements à vie :
| Type d'abattement | Montant (EUR) | Conditions |
|---|---|---|
| Abattement général à vie | 17 086 | Disponible pour chaque individu |
| Cession de résidence propre | 85 430 | Doit avoir été votre résidence pendant 5+ ans |
| Cession de terres agricoles par un agriculteur | 25 629 | Doit être qualifié en tant qu'agriculteur |
La déduction la plus puissante est l'abattement pour résidence propre de 85 430 EUR pour les particuliers qui ont utilisé le bien comme résidence principale pendant au moins cinq ans. Combiné avec l'indexation de l'inflation et l'abattement général à vie, de nombreuses cessions immobilières par des résidents Non-Dom entraînent une responsabilité IPV minimale ou nulle.
Stratégies de planification pour les investisseurs immobiliers
Plusieurs stratégies légitimes peuvent minimiser ou éliminer l'exposition à l'IPV sur les investissements immobiliers chypriotes :
Détention par une société : Détenez un bien d'investissement par le biais d'une société chypriote. Lorsque vous souhaitez sortir de l'investissement, vendez les actions de la société (qui détient le bien) plutôt que le bien lui-même. Les ventes d'actions sont exonérées d'IPV indépendamment des actifs sous-jacents. L'acheteur obtient le bien indirectement par l'achat des actions. Cette stratégie est la plus efficace pour les biens d'investissement purs ; pour les résidences personnelles, la détention directe peut être préférable pour préserver l'abattement de 85 430 EUR pour la résidence propre.
Détention à long terme : L'indexation de l'inflation depuis 1980 signifie que l'IPV s'érode au fil du temps. Un bien acheté 200 000 EUR en 2026 et vendu 300 000 EUR en 2040 aurait une plus-value imposable significativement réduite après 15 ans d'indexation de l'inflation, réduisant potentiellement le taux d'imposition effectif bien en dessous des 20 % nominaux.
Planification de résidence propre : Si vous vivez dans un bien pendant au moins cinq ans avant de le vendre, l'abattement de 85 430 EUR élimine l'IPV sur une partie importante de la plus-value. Pour les résidents Non-Dom qui achètent une maison à leur arrivée et vendent après cinq ans de résidence, cet abattement — combiné avec l'abattement général et l'indexation — élimine souvent l'IPV entièrement sur des plus-values jusqu'à 100 000–120 000 EUR.
Anti-évitement
Bien que la détention d'une société de biens immobiliers à des fins de planification IPV soit légitime, les autorités fiscales sont conscientes de cette stratégie et peuvent examiner attentivement les arrangements qui semblent manquer de substance commerciale au-delà de l'évitement fiscal. Assurez-vous que la détention par une société a des raisons commerciales authentiques (protection d'actifs, facilitation de la copropriété, structure de financement) et que la société maintient des livres appropriés, dépose des déclarations fiscales et dispose d'une substance adéquate. CMC structure les arrangements de détention immobilière qui équilibrent l'efficacité fiscale avec la robustesse de la conformité.
Comment CMC vous accompagne dans votre parcours
Cyprus Non-Dom guide les entrepreneurs, investisseurs et professionnels à travers la planification des plus-values depuis 2010. Avec plus de 800 missions clients réussies, notre équipe apporte une expérience pratique et concrète à chaque aspect de la relocalisation à Chypre et de la structuration des affaires. Nous ne fournissons pas seulement des conseils théoriques — nous gérons l'exécution, de la planification initiale à la conformité continue.
Notre approche de la planification des plus-values est globale et personnalisée. Lors d'une consultation initiale, nous évaluons votre situation spécifique — sources de revenus, situation familiale, structure d'entreprise, calendrier et objectifs — et élaborons un plan sur mesure qui aborde chaque élément de votre déménagement à Chypre. Nous gérons ensuite l'exécution : constitution de société, ouverture bancaire, procédures d'immigration, enregistrement fiscal et conformité continue, avec un membre dédié de l'équipe attribué à votre dossier tout au long du processus.
Si vous envisagez Chypre pour la planification des plus-values, nous vous invitons à réserver une consultation initiale gratuite. Il n'y a aucune obligation, et la conversation vous donnera une compréhension claire du processus, du calendrier, des coûts et des résultats attendus pour votre situation spécifique. Contactez-nous à contact@cyprusnondom.com ou appelez le +357 24 400 246 pour planifier votre consultation.