L'acquisto immobiliare a Cipro segue un processo strutturato ereditato dal diritto britannico. Per i Non-Dom e i candidati al Golden Visa (PRP), l'acquisto di un bene da 300.000 EUR apre la via alla residenza permanente.
Processo passo per passo
1. Ricerca: Budget, città, tipo di immobile. Bazaraki.com, RE/MAX Cyprus. 2. Offerta e prenotazione: Acconto 1.000-5.000 EUR. 3. Due diligence: Verifica del Title Deed, carichi, ipoteche. Avvocato cipriota raccomandato. 4. Contratto: Firma e deposito al catasto entro 6 mesi. 5. Title Deed: Per immobili nuovi: 1-3 anni dopo la consegna.
Costi di acquisto
| Costo | Aliquota |
|---|---|
| Diritti di trasferimento | 3-8% |
| IVA (nuovo) | 19% / 5% prima casa |
| Bollo | 0,15-0,20% |
| Avvocato | 1-2% |
IVA 5% prima casa
Residenti che acquistano la prima casa: IVA 5% sui primi 200 m². Risparmio su 300.000 EUR: ~42.000 EUR.
Domande frequenti
Fortemente raccomandato. Costo: 1-2% del prezzo.
Per saperne di più: Mercato immobiliare, Golden Visa.
Processo di acquisto passo per passo
L'acquisto di immobili a Cipro segue un processo legale ben definito che richiede circa tre-sei mesi dall'offerta iniziale al completamento, a seconda che la proprietà sia una nuova costruzione di un costruttore o una rivendita:
1. Ricerca e selezione della proprietà: Incaricate un agente immobiliare rispettabile (le commissioni dell'agente sono tipicamente pagate dal venditore) e definite i vostri criteri: budget, posizione, tipo di proprietà e uso previsto (residenza principale, investimento o casa di villeggiatura). Visitate più proprietà e ricercate prezzi comparabili nella zona prima di impegnarvi.
2. Offerta e negoziazione: Fate un'offerta verbale o scritta. Ci si aspetta la negoziazione — i prezzi richiesti sono spesso del 5–15 % superiori al prezzo di vendita previsto, in particolare per le proprietà di rivendita. Una volta concordati i termini, il venditore può richiedere un piccolo deposito di riserva (EUR 1.000–5.000) per togliere la proprietà dal mercato mentre vengono preparati i contratti.
3. Due diligence legale: Il vostro avvocato conduce una ricerca al Registro Fondiario per verificare la proprietà, controllare eventuali gravami (ipoteche, oneri, ordinanze del tribunale) e confermare che la proprietà abbia un adeguato permesso urbanistico. Per gli appartamenti, verificate l'esistenza e la funzionalità del comitato di gestione dei proprietari ed esaminate eventuali spese comuni in sospeso.
4. Contratto di vendita: Il contratto di vendita viene preparato, tipicamente dall'avvocato del venditore, e rivisto dal vostro avvocato indipendente. I termini chiave includono il prezzo, il piano di pagamento, la data di completamento, cosa è incluso (mobili, infissi, elettrodomestici), penali per completamento tardivo e disposizioni di garanzia (per nuove costruzioni). Entrambe le parti firmano il contratto e viene pagata l'imposta di bollo.
5. Deposito al Registro Fondiario: Il contratto firmato deve essere depositato presso l'Ufficio del Registro Fondiario distrettuale entro 60 giorni dalla firma. Questo deposito crea un onere vincolante sulla proprietà, proteggendo il vostro interesse e impedendo al venditore di vendere a un altro acquirente o di creare nuovi gravami. Questo è un passaggio critico — non saltatelo mai.
6. Pagamento e completamento: Seguite il piano di pagamento concordato. Per le nuove costruzioni, i pagamenti sono tipicamente scaglionati rispetto alle milestone di costruzione. Per le proprietà di rivendita, il saldo viene pagato alla data di completamento o prima. Al pagamento finale, il venditore organizza il trasferimento del titolo di proprietà presso il Registro Fondiario.
Costi di acquisto: Ripartizione completa
| Categoria di costo | Importo | Quando pagato |
|---|---|---|
| Prezzo dell'immobile | Come concordato | Secondo il piano del contratto |
| IVA (solo nuove costruzioni) | 19 % (o aliquota ridotta del 5 % per i primi 130 m² della residenza principale) | Con i pagamenti della proprietà |
| Imposta di bollo | 0,15 % fino a EUR 170.860; 0,20 % sopra (max EUR 20.000) | Entro 30 giorni dalla firma |
| Commissioni di trasferimento | 3–8 % scala mobile (50 % di sconto applicato) | Al trasferimento del titolo di proprietà |
| Spese legali | EUR 1.500–3.000 (variano in base al valore dell'immobile) | Al completamento |
| Tassa di deposito al Registro Fondiario | EUR 50 | Al deposito del contratto |
| Permesso del Consiglio dei Ministri (solo non UE) | EUR 500 tassa di domanda | Con la domanda |
Per un appartamento di nuova costruzione di EUR 300.000 acquistato come residenza principale da un residente Non-Dom, i tipici costi aggiuntivi sono approssimativamente: IVA al 5 % sui primi 130 m² più 19 % sul rimanente (EUR 20.000–45.000 a seconda delle dimensioni della proprietà), imposta di bollo (EUR 510), commissioni di trasferimento (circa EUR 6.000 dopo il 50 % di sconto) e spese legali (EUR 2.000). Costi aggiuntivi totali: circa EUR 28.000–53.000 sopra il prezzo di acquisto, con l'IVA che rappresenta la componente più grande.
Consigli finali per gli acquirenti di proprietà
Il mercato immobiliare cipriota offre un vero valore rispetto alla maggior parte dei paesi UE, con prezzi del 40–60 % inferiori a posizioni mediterranee comparabili in Francia, Spagna o Italia. Tuttavia, il valore non significa che il processo di acquisto debba essere affrettato. Prendete il tempo per comprendere il mercato, visitare più proprietà in diverse aree e incaricare un avvocato indipendente che lavori esclusivamente per voi — non per il costruttore o il venditore.
I passaggi di due diligence più importanti sono la verifica del titolo di proprietà (confermate che la proprietà abbia un titolo di proprietà pulito e individuale o che uno sia in corso), i controlli del permesso urbanistico (confermate che tutta la costruzione sia stata autorizzata) e l'indagine strutturale (in particolare per proprietà di rivendita di oltre dieci anni). Questi controlli costano EUR 500–1.500 in totale e possono salvarvi da una proprietà con problemi nascosti del valore di decine di migliaia di euro.
Per i residenti Non-Dom, considerate l'interazione tra l'acquisto di proprietà e la vostra strategia fiscale e di residenza generale. Un acquisto di proprietà per residenza personale attiva l'aliquota IVA ridotta del 5 % (invece del 19 %) per i primi 130 m² — un risparmio significativo fino a EUR 18.000 su una proprietà da EUR 300.000. Per i cittadini non UE, un acquisto di proprietà qualificante da EUR 300.000+ da un costruttore apre la via accelerata per la residenza permanente. E per tutti i residenti Non-Dom, possedere una casa permanente a Cipro rafforza la vostra posizione di residenza fiscale, in particolare nell'ambito della regola dei 60 giorni. CMC coordina gli acquisti di proprietà con la più ampia strutturazione Non-Dom per garantire che tutti i benefici siano massimizzati.