Chipre ofrece a los inversores inmobiliarios un mercado en crecimiento, rendimientos por alquiler atractivos (4-7%), ausencia de impuesto de sucesiones y Golden Visa con 300.000 EUR de inversión.
Rendimientos por alquiler
| Ciudad | Rendimiento bruto |
|---|---|
| Limassol | 4-6% |
| Larnaca | 5-7% |
| Pafos | 4-6% |
| Airbnb (zonas turísticas) | 6-10% |
Fiscalidad inmobiliaria 2026
| Impuesto | Tipo |
|---|---|
| Derechos de transmisión | 3-8% |
| IVA (nuevo) | 19% (5% vivienda habitual) |
| Impuesto patrimonial | Abolido 2026 |
| SDC sobre alquileres | Abolida 2026 |
| IRPF sobre alquileres | 0-35% (tras deducción 20%) |
| CGT | 20% (solo inmuebles chipriotas) |
| Sucesiones | 0% |
Estrategia para Non-Dom
Compra Golden Visa (300.000 EUR): residencia permanente + rendimiento 4-7% + apreciación 5-8%/año. Portfolio diversificado en varias ciudades. Airbnb con gestión local (8-15%).
Preguntas frecuentes
Sí. El inmueble puede alquilarse. Debe permanecer en su propiedad mientras el PRP esté activo.
Más información: Guía de compra, Golden Visa.
Tratamiento fiscal de los ingresos inmobiliariosComprender las implicaciones fiscales de la inversión inmobiliaria en Chipre requiere distinguir entre diferentes tipos de ingresos. Los ingresos por alquiler de propiedades chipriotas se gravan a su tipo marginal personal del impuesto sobre la renta (tipos progresivos hasta el 35 %), pero críticamente, los residentes Non-Dom están exentos de la Contribución Especial de Defensa sobre los ingresos por alquiler — beneficiándose de la abolición total de la SDC sobre los ingresos por alquiler. Después de deducir los gastos admisibles (mantenimiento, honorarios de gestión, seguros, depreciación del 3 % del valor del edificio anualmente, e intereses de préstamos inmobiliarios), el tipo impositivo efectivo sobre los ingresos netos por alquiler suele ser del 15–25 % para la mayoría de los inversores Non-Dom.
Las plusvalías de propiedad inmobiliaria en Chipre están sujetas a un Impuesto sobre Plusvalías (CGT) del 20%. Sin embargo, se aplican varias exenciones y deducciones importantes. Cada persona tiene una asignación CGT vitalicia de EUR 17.086, y los propietarios de vivienda principal pueden reclamar una asignación adicional de EUR 85.430 si han utilizado la propiedad como residencia principal durante al menos cinco años. El coste base puede indexarse por inflación desde 1980 hasta la fecha de venta, reduciendo significativamente la plusvalía imponible. Las tasas de transferencia de propiedad se aplican cuando los títulos cambian de manos, calculadas en una escala progresiva: 3% sobre los primeros EUR 85.430, 5% sobre los siguientes EUR 85.430 y 8% sobre el resto. Actualmente se aplica una reducción del 50% a las primeras ventas de promotores donde se ha pagado IVA al tipo completo del 19%, reduciendo la tasa de transferencia efectiva para la mayoría de los compradores de propiedades nuevas.Investment Strategies for Non-Dom Residents
Compra para alquilar residencial: La estrategia más sencilla, comprar apartamentos o casas para alquilar a expatriados, estudiantes o inquilinos locales. Los rendimientos brutos del 4–6 % son alcanzables en las principales ciudades. Concéntrese en propiedades cerca de escuelas internacionales, distritos comerciales o campus universitarios para una demanda constante. Los apartamentos modernos de dos dormitorios en Larnaca o Pafos ofrecen la mejor relación rendimiento-precio, mientras que Limassol ofrece un mayor potencial de revalorización del capital con rendimientos iniciales más bajos.
Alquileres a corto plazo (Airbnb): Los alquileres vacacionales en zonas turísticas pueden generar rendimientos brutos del 6–10 % pero requieren gestión activa, costes de mantenimiento más altos y cumplimiento de los requisitos de licencia municipal. Algunas zonas han introducido regulaciones que limitan la actividad de alquiler a corto plazo — compruebe las normas locales antes de invertir. Las empresas profesionales de gestión inmobiliaria se encargan de las reservas, la limpieza y la gestión de huéspedes por una tarifa del 15–25 % de los ingresos por alquiler.
Propiedad comercial: Los espacios de oficina y locales comerciales en Limassol y Nicosia se benefician de una fuerte demanda impulsada por los sectores de servicios financieros y tecnología. Rendimientos brutos del 5–8% con contratos de arrendamiento más largos hacen que la propiedad comercial sea atractiva para inversores que priorizan el flujo de caja estable sobre el crecimiento de capital. La gestión inmobiliaria requiere más esfuerzo que en el caso residencial.Land banking y desarrollo: Comprar terreno para urbanización en corredores de crecimiento — particularmente alrededor del nuevo desarrollo de la marina de Larnaca, los suburbios en expansión de Limassol y áreas designadas para el desarrollo turístico — ofrece mayores rendimientos potenciales pero con horizontes temporales más largos y riesgo de desarrollo. Esta estrategia se adapta a inversores con mayor capital y paciencia para períodos de tenencia de 5–10 años.
Structuring Property Investments
Considere si mantener la propiedad personalmente o a través de una empresa chipriota. La propiedad personal es más simple y evita los costes anuales de cumplimiento corporativo. La propiedad corporativa ofrece ventajas de CGT (las acciones pueden venderse libres de impuestos), protección de activos y una planificación sucesoria más fácil. Para carteras superiores a EUR 500.000, la propiedad corporativa normalmente se vuelve ventajosa. CMC puede modelar ambos escenarios en función de sus planes de inversión específicos y perfil fiscal.
Due Diligence and Common Pitfalls
Property investment in Cyprus carries specific risks that informed investors can mitigate through proper due diligence:
Verificación del título de propiedad: Este es el paso de diligencia debida más importante. Verifique que la propiedad tenga un título de propiedad limpio e individual (o que se haya solicitado uno y esté en proceso). Algunos inmuebles de promotores no tienen títulos emitidos años después de la compra — esto puede complicar la reventa y bloquear la financiación hipotecaria. Un abogado chipriota debe verificarlo antes de cualquier pago.Licencia urbanística y permisos de construcción: Verifique que la propiedad fue construida con la licencia urbanística adecuada y que cualquier modificación cumple con la normativa de construcción. Las ampliaciones o conversiones no autorizadas pueden resultar en órdenes de demolición y hacer que la propiedad no sea hipotecable. Solicite copias de todos los permisos de construcción y el certificado de aprobación final del municipio.
Infraestructura y acceso: Compruebe el acceso por carretera, el suministro de agua, las conexiones eléctricas y los dispositivos de saneamiento. En áreas rurales y algunos desarrollos más nuevos, la infraestructura puede estar incompleta o compartida. Verifique que las áreas comunes (aparcamiento, jardines, piscinas) estén debidamente mantenidas y que exista un comité de gestión de propietarios en funcionamiento para los edificios de apartamentos.
Condiciones del mercado: Investigue precios de venta y alquiler comparables en el área específica antes de comprometerse. Pueden existir diferencias de precios del 20–30 % entre calles o edificios adyacentes. Use múltiples fuentes de datos — listados de agentes, Bazaraki.com, registros del catastro — para triangular el valor justo de mercado. Sea cauteloso con los precios cotizados por promotores o agentes sin verificación independiente.